Avaliação de imóvel para inventário em Brasília

Em processos de inventário e partilha, o valor dos imóveis precisa ser definido de forma técnica e imparcial. Quando não existe uma referência técnica comum de valor, podem surgir divergências, atrasos e dificuldades para concluir a partilha.

Inventário judicial e extrajudicial

O Código de Processo Civil traz como regra geral a via judicial quando há testamento ou interessado incapaz (art. 610) e permite a escritura pública quando todos são capazes e concordes, com assistência de advogado ou defensor público (art. 610, §§ 1º e 2º).

As normas do CNJ ampliaram essas possibilidades. Com a Resolução CNJ 571/2024, que alterou a Resolução CNJ 35/2007, o inventário extrajudicial passou a ser admitido também em situações com herdeiro menor ou incapaz (entre outros requisitos, com partilha em partes ideais de cada bem e manifestação favorável do Ministério Público) e em situações com testamento, desde que cumpridas as exigências próprias de cada caso. O advogado e o tabelião confirmam qual procedimento se aplica.

• No inventário extrajudicial, a avaliação é a referência de valor dos herdeiros para a partilha, para compensações entre quinhões e para decisões como vender ou manter o imóvel.
• No inventário judicial, o juiz pode nomear perito para avaliar os bens do espólio (CPC, art. 630). Se todas as partes forem capazes e a Fazenda Pública concordar expressamente com o valor atribuído nas primeiras declarações, a avaliação judicial pode ser dispensada (art. 633). Um parecer técnico apresentado pelos herdeiros ajuda a fundamentar esse valor.

Por que o “achismo” dá problema

• Um herdeiro acha que o imóvel vale mais por apego emocional.
• Outro pesquisa preços de anúncio, que nem sempre refletem o valor praticado.
• Outro repete o valor venal do IPTU, que tem outra finalidade (entenda a diferença).

Com um parecer técnico, o valor passa a ter método, fontes e data de referência. O documento não tem lado, e isso é justamente o que o torna útil para todos os herdeiros.

Data de referência

A data de referência deve ser definida com o advogado, conforme a finalidade: pode ser a data da abertura da sucessão, a data atual para negociar a partilha ou outra data relevante no processo. Avaliar na data errada é um erro comum e pode obrigar a refazer o trabalho. Veja data de referência da avaliação.

Imposto sobre herança (ITCMD)

O ITCMD é regulado por lei distrital, e a base de cálculo e o procedimento de avaliação fiscal seguem as regras da Secretaria de Estado de Economia do DF. A avaliação de mercado ajuda herdeiros e advogados a verificar se o valor adotado é coerente, mas não substitui o procedimento fiscal nem a orientação do advogado ou do contador.

Imóveis com pendências documentais

É comum que o imóvel do espólio tenha construção não averbada, cessão de direitos em vez de escritura ou matrícula desatualizada. Esses imóveis também podem ser avaliados, desde que o parecer descreva a situação. As pendências costumam reduzir o valor de mercado e devem ser consideradas na divisão. Veja imóvel sem matrícula e benfeitorias não averbadas.

O que precisamos para começar

• tipo de imóvel e endereço (ou região);
• se o inventário é judicial ou extrajudicial e se há prazo;
• quantos imóveis compõem o espólio;
• contato do advogado responsável, se houver.

Documentos como matrícula e IPTU são solicitados após a contratação. Quando algum bem exigir laudo de engenharia, por exigência do juízo ou pela natureza do imóvel, o trabalho é realizado por engenheiro habilitado, responsável pelo laudo e pela ART quando aplicável.