Resposta rápida
- Situação típica
- Imóvel em nome de duas ou mais pessoas, já fora de inventário ou divórcio, em que os donos precisam dividir, vender ou comprar partes.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.320 (direito de pedir a divisão), 1.322 (venda de coisa indivisível) e 504 (preferência do condômino).
- Documento usual
- Parecer técnico de avaliação, contratado em conjunto ou por um dos coproprietários.
Esta página trata do imóvel que já pertence a mais de uma pessoa, fora do contexto de inventário ou divórcio: irmãos que receberam a herança e mantiveram o imóvel em comum, amigos que compraram juntos, ex-sócios. Para inventário, veja avaliação para inventário. Para separação, veja avaliação para divórcio.
O que diz o Código Civil
- Qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo (art. 1.320). Os condôminos podem combinar manter o imóvel indiviso por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado.
- Se o imóvel for indivisível e ninguém quiser ficar com ele indenizando os outros, ele será vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre estranhos em igualdade de condições (art. 1.322).
- Venda da fração a terceiros: em coisa indivisível, o condômino não pode vender sua parte a estranhos se outro condômino quiser comprá-la pelo mesmo preço (art. 504).
Em todos esses caminhos, alguém precisa responder à mesma pergunta: quanto vale o imóvel.
Por que a família diverge sobre o valor
É muito comum que membros de uma mesma família tenham opiniões diferentes sobre o valor de um imóvel. Um acha que vale mais por apego, outro se baseia em portais de anúncio, outro ouve a opinião de um conhecido. Essa divergência pode travar a venda por anos.
A solução prática é uma avaliação feita por profissional habilitado, com critérios objetivos e dados de mercado. O parecer não tem lado: protege quem vende a parte e quem compra. Famílias que partem de uma avaliação técnica costumam chegar a acordo mais rápido e com menos desgaste. Veja também avaliação técnica x opinião de preço.
Valor do imóvel inteiro e valor da fração
O parecer determina o valor de mercado do imóvel inteiro. A divisão proporcional entre os donos é uma conta simples, mas vender uma fração isolada para terceiros pode ter valor menor que a parte proporcional, porque poucos compradores aceitam adquirir parte de um imóvel. Esse ponto é discutido com o advogado quando a estratégia envolve venda de frações.
Contratar juntos ou separados
- Juntos: mais econômico e reduz questionamentos sobre o resultado.
- Separados: quando não há acordo, cada parte pode ter o seu parecer. Se houver ação judicial, o juiz pode nomear perito. Veja perícia de avaliação.
Se o imóvel for rural ou tiver benfeitorias complexas que exijam engenharia, isso é identificado antes da proposta e o trabalho correspondente é feito por engenheiro habilitado.
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Dúvidas frequentes sobre este tema
Posso vender só a minha parte para outra pessoa?
Em imóvel indivisível, o Código Civil garante preferência aos demais condôminos, tanto por tanto (art. 504). A orientação sobre como fazer isso deve vir de um advogado.
E se um dos donos mora no imóvel e não quer sair?
É uma questão jurídica, que pode envolver acordo ou ação judicial. A avaliação dá o valor de mercado que serve de base para qualquer uma dessas saídas.
Fontes consultadas
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto nem orientação jurídica específica.
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