O que é data de referência
É a data a que o valor se refere. A Resolução COFECI 1.066/2007 exige que o parecer técnico informe o valor resultante e sua data de referência (art. 5º). A norma técnica de engenharia de avaliações segue a mesma lógica.
A avaliação responde, portanto, a esta pergunta: quanto o imóvel valia (ou vale) naquela data, nas condições em que se encontrava.
Então a avaliação “vence”?
Não existe um prazo de validade único, definido em lei, que se aplique a todas as avaliações. Frases como “o laudo vale 90 dias” ou “vale seis meses” refletem, no máximo, regras de instituições específicas ou costumes de mercado, e não uma regra geral.
O que acontece é que o valor pode deixar de refletir a realidade porque:
- o mercado mudou: valorização ou desvalorização da região, mudança em juros e crédito;
- o imóvel mudou: reforma, ampliação, deterioração ou regularização documental;
- a finalidade mudou: um valor feito para venda pode não servir para um processo que exige outra data.
Dependendo da finalidade, do tempo decorrido e da alteração das condições de mercado ou do imóvel, pode ser necessária atualização. Instituições e juízos também podem definir prazos próprios de aceitação.
A data certa para cada finalidade
| Finalidade | Data de referência comum |
|---|---|
| Venda ou compra | Data atual |
| Inventário | Definida com o advogado: data atual para negociar a partilha ou outra data relevante no processo |
| Divórcio | Definida com os advogados: data atual, data da separação de fato ou outra data relevante |
| Revisional de aluguel | Data relevante para o pedido, conforme orientação do advogado |
| Processo judicial | Data determinada pelo juízo ou relevante para a controvérsia |
| Planejamento patrimonial | Mesma data para todos os imóveis da carteira |
Avaliações com data retroativa são possíveis: o avaliador busca dados de mercado da época e descreve o imóvel como estava, com as limitações declaradas.
No processo judicial
O CPC admite nova avaliação quando se verifica, depois da primeira, que houve majoração ou diminuição no valor do bem (art. 873, II). Ou seja, o próprio processo reconhece que o valor muda com o tempo.
Quando atualizar
- antes de usar uma avaliação antiga em negociação ou em juízo;
- quando houve reforma, ampliação ou regularização;
- quando a outra parte ou a instituição questiona a atualidade do valor.
Se você tem uma avaliação anterior, informe a data e a finalidade no primeiro contato. Em muitos casos, a atualização aproveita parte do trabalho já feito.
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Fontes consultadas
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto nem orientação jurídica específica.