Lote e terreno são tratados juntos nesta página porque a avaliação segue a mesma lógica. Em Brasília, “lote” é o termo mais usado para unidades urbanas parceladas, e “terreno” aparece mais em áreas maiores ou em transações comerciais.
O que define o valor
- Localização: região, quadra, vizinhança e acessos.
- Área e dimensões: frente, profundidade e formato regular ou irregular.
- Topografia: aclive, declive e necessidade de movimentação de terra.
- Normas urbanísticas: uso permitido (residencial, comercial, misto), taxa de ocupação e altura, que determinam o que pode ser construído.
- Infraestrutura: asfalto, água, esgoto, drenagem e energia.
- Situação fundiária e documental: matrícula individual, cessão de direitos, lote em condomínio em regularização.
Comparáveis
A comparação é feita com lotes semelhantes, preferencialmente na mesma região e com as mesmas regras de uso. Como lotes são negociados com menos frequência que apartamentos, a amostra costuma exigir pesquisa mais ampla e tratamento cuidadoso de área, frente e localização. O critério usado é explicado no parecer.
Lotes em condomínio
Em condomínios horizontais, o valor do lote depende muito do estágio de regularização e da infraestrutura do condomínio. Veja casa em condomínio horizontal e, para a região mais representativa, Jardim Botânico.
Terrenos grandes e glebas
Áreas maiores, com potencial de incorporação ou parcelamento, podem exigir estudos que vão além da comparação direta, como análise de viabilidade e aproveitamento. Quando a finalidade pedir método de engenharia ou estudo de viabilidade técnica, o trabalho é conduzido por engenheiro habilitado.
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Dúvidas frequentes sobre este tema
Lote de esquina vale mais?
Depende do uso. Para comércio, a esquina costuma valorizar. Para residência, pode ter efeito neutro ou até negativo, por causa de recuos e ruído. A avaliação considera o uso predominante da região.
Terreno com construção antiga é avaliado como lote?
Quando a construção não agrega valor ou precisa ser demolida, o mercado tende a precificar pelo terreno, descontando o custo de demolição. Essa conclusão precisa ser fundamentada no parecer.
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